רכישת קרקע מחברה בחוץ לארץ 

שאלת רואה חשבון:
חברה העוסקת בבניה ("קבלן בונה").
לחברה יש קרקע והם נמצאים עדיין בשלבי קבלת היתרים.
הקרקע נרכשה מחברה בחו"ל ובהסכם נקבע שהתמורה תעמוד על 35% של התקבולים מרוכשי היחידות שייבנו (בעיקר דירות מגורים).
השאלות:
1. האם הסכומים הללו חייבים במע"מ (לדעת השואל מדובר בעסקה קשורה לנכס בארץ ולכן מדובר בעסקאות החייבות מע"מ).
2. האם ניתן להוציא חשבונית מס עצמית עבור החברה המוכרת שכאמור היא חברת חו"ל? או שעליה להירשם כעוסקת מורשת.
3. האם המע"מ יחושב וידווח במקביל לעיתוי הוצאת חשבונית המס על ידיד החברה הישראלית - בסיס תקבולים בפועל ולא על בסיס מצטבר?
4. קיימת אפשרות שהחברה הישראלית תמכור את כל הזכויות לצד ג' אשר יטפל בהמשך השגת היתרי בניה והבניה עצמה. האם במקרה זה יחול חובת הדווח למע"מ מיד עם כריתת חוזה המכירה דהיינו על כל סכום המכירה או האם ניתן להמשיך לדווח בהתאם לתקבולים בפועל - בהתאם לתשלומים בפועל על פי החוזה שייערך עם צד ג'?
5. בהמשך ל - 4 לעיל, האם גם לחברת חו"ל ניתן לדווח על מס עסקאות במקביל על בסיס תקבולים בפועל (חשבונית מס עצמית או כעוסקת בפני עצמה)?

עו"ד אריה ליבוביץ משיב:
לאור העובדה שמדובר ברכישת נכס שמקומו בחו"ל הרי שבהתאם להוראת סעיף 14 לחוק המדובר בעסקה שנעשתה בישראל ולכן חלה על יה חובת המס. כיצד תוצא חשבונית. דרך אחת הינה קיומו של נציג בישראל של החברה הזרה רישומו כעוסק בישראל והוצאת חשבונית על ידו. מלשון השואל נראה כי נציג כאמור אינו קיים כמו כן לא ברור האם החברה הזרה מקיימת עוד עסקים בישראל והאם יש לשואל יכולת להתנות את מתן התשלום ברישום נציג בארץ לכן נדמה כי יהא עליו להשתמש בהסדר הקבוע בתקנה 6ד לתקנות מע"מ. תקנה זו קובעת כדלקמן:
"נעשתה עסקה בישראל, והמוכר או נותן השירות הוא תושב חוץ, תחול חובת תשלום המס על הקונה, זולת אם ברשותו של הקונה חשבונית בשל העסקה; לענין זה יחולו הוראות תקנה 6ג(ד) בשינויים המחויבים."
תקנה 6ג(ד) אכן מאפשרת הוצאת חשבונית עצמית בהתאם להוראות תקנה 6ג(ד) לתקנות מע"מ.
לכל השאלות כולן בנושא מועד הוצאת החשבונית אותן מעלה השואל למעשה המדובר בשאלת מועד אירוע המס (מועד החיוב במס) מועד זה נקבע באופן עקרוני בסעיף 28 לחוק מע"מ. המדובר בהתאם להצגת הדברים על ידי השואל בעסקת מכר מקרקעין ולכן יחולו שלושת המועדים הקבועים בסעיף זה. אלא שבהתאם לחריג הקבוע בסעיף 29 לחוק מקום בו ניתן סכום מסוים, עובר להגעת אחד המועדים הקבועים בסעיף 28, יחול המס על תשלום זה על בסיס מזומן.
יחד עם זאת לטעמנו (ומבלי להאריך היות והדבר לא נשאל) ייתכן וניתן לתאר את העסקה כעסקה של מתן שירותים לפחות בחלקה, ויהיה מקום לקבל שיעור מס אפס (למרות שמדובר לכאורה בנכס בישראל).